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부동산 전세사기 대처, 보증금 회수할 수 있는 방안 마련해야

작성자
관리자
작성일
2023-05-22 15:45
조회
11
근래 부동산 시장이 경색됨에 따라 임대차 기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있는 한편, 전세사기로 인한 피해 또한 급증하고 있다. 임대보증금을 반환하지 못하는 모든 경우를 ‘전세 사기’라고 볼 수는 없다. 법무법인 동광 부동산전담팀에 의하면 전세사기란 임대인이 당초부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 불구하고, 임대차기간이 만료되면 보증금을 반환할 것처럼 기망하여 보증금을 교부받은 경우를 말한다.

법무법인 동광 부동산전담팀 측은 “전세사기에는 다양한 수법이 있다. 임대인의 대리인이 임대인의 의사와는 달리 임차인과 계약을 체결하고 보증금의 일부를 편취하는 수법, 부동산 시세를 웃도는 보증금을 지급받는 이른바 깡통 전세 수법, 하나의 부동산에 대하여 다수의 임차인과 계약을 체결하는 수법, 신탁한 부동산의 위탁자가 수탁자의 동의 없이 계약을 체결하는 소위 신탁사기 수법 등이 있다. 전세 사기를 치려는 임대인은 작정하고 임차인을 기망하려 들 것이 분명하니, 임차인으로서도 사기를 당하지 않도록 사전에 대비하거나, 전세사기를 당하더라도 보증금을 회수할 수 있는 방안을 마련하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

부동산전담팀의 설명에 따르면 임대차 계약을 체결하기 전에는 첫째, 부동산의 등기사항전부증명서를 발급받아 근저당권자, (가)압류권자 등 선순위 권리자가 있는지, 둘째, 국토교통부가 운영하는 실거래가 공개시스템의 시세는 얼마인지, 셋째, 공인중개사에게 의뢰한 경우라면 국가공간정보포털 부동산중개업 조회를 통해 개업한 공인중개사가 맞는지, 넷째, 임대인에게 국세(지방세) 완납증명서를 요구하여 체납한 세금이 없는지 등을 확인하는 것이 바람직하다. 또한, 세금을 체납하더라도 과세관청의 압류 등기는 추후 경료되는 경우가 일반적이므로, 반드시 계약 체결 전에 임대인의 체납 여부를 확인하는 것이 좋다.

이어 “본격적인 임대차 계약을 체결할 때에는 임대인의 인감증명서를 요구하여 인감의 진위나 임대인의 인적사항 등을 확인하고, 임대인의 대리인과 계약을 체결하는 경우라면 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 요구해야 한다. 그리고 반드시 임대인과 직접 통화하여 계약 조건을 확인하고, 통화내용은 녹음해야 한다. 나아가 기왕이면 ‘전세보증보험’에 가입하여 만일에 대비하는 것이 바람직하다. 전세보증보험에 가입하면 계약 만료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않더라도, 보증보험사를 통해 보증금을 반환받을 수 있다. 구체적인 가입방법은 HUG 지사 또는 위탁은행 등에 문의하면 친절히 안내해주고, 최근에는 모바일로도 신청이 가능하다”고 밝혔다.

임대차 계약을 체결한 후에는 즉시 전입신고를 마치고, 확정일자를 받는 것이 바람직하다. 임대인이 임차인의 전입신고 직전에 금융기관의 대출을 실행하고 부동산에 선순위 근저당권을 설정해버리는 유형의 전세사기도 존재한다. 전입신고와 확정일자에 따른 대항력은 신고 다음 날 발생하므로, 임대차 계약을 체결했다면 가급적 당일에 전입신고를 마치고 확정일자를 받도록 해야한다.

법무법인 동광 부동산 전담팀은 “만약 ‘전세 사기’를 당한 것 같다면, 반드시 계약기간 만료 2개월 전에 계약 갱신의사가 없음을 내용증명으로 통지하고, 임차권등기명령을 신청할 것을 조언한다. 다만 임차권등기명령만으로는 집행이 불가능하므로 법원에 지급명령을 신청하여 집행권원을 확보해야 한다. 지급명령은 임대인이 2주 이내에 이의하지 않으면 판결문과 동일한 효력이 있으나, 비용이 저렴하고 절차가 신속히 진행된다는 장점이 있다. 그러나 임대인이 이의하면 일반적인 민사소송 절차가 개시되므로 분쟁이 장기화될 우려가 있다. 따라서 앞서 본 것처럼 가급적이면 ‘전세보증보험’ 가입이 가능한 부동산을 임차해야 한다”고 덧붙였다.


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